Stand: 12. November 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Modelle: Verkauf mit Wohnrecht oder Fruchtgenuss, Verkauf und Rückmiete, Verkauf gegen Leibrente. Eine Leibrente lässt sich mit einem Wohnrecht verbinden.
• Wohnrecht und Fruchtgenuss sind Dienstbarkeiten. Sie wirken gegen jeden späteren Eigentümer, entstehen aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.
• Persönliche Dienstbarkeiten enden mit dem Tod des Berechtigten.
• Bei der Rückmiete sind Sie Mieter. In einem Ein- oder Zweifamilienhaus gilt das Mietrechtsgesetz nicht. Wird das Haus weiterverkauft, muss ein Mieter nach dem ABGB dem neuen Eigentümer nach Kündigung weichen, außer der Mietvertrag ist im Grundbuch eingetragen.

Modell 1: Verkauf mit Wohnrecht oder Fruchtgenuss

Sie verkaufen das Haus und behalten sich im Kaufvertrag ein Recht daran vor. Das ABGB kennt dafür persönliche Dienstbarkeiten: den Gebrauch, die Fruchtnießung (umgangssprachlich Fruchtgenuss) und die Wohnung (Wohnrecht). Eine Dienstbarkeit verpflichtet den Eigentümer, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Sie ist ein dingliches Recht, das gegen jeden Besitzer des Hauses wirkt.

• Wohnrecht: Das ABGB beschreibt es als Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinem Bedürfnis zu benützen. Es ist eine Form des Gebrauchsrechts. Der Berechtigte darf die Substanz nicht verändern und das Recht nicht an andere übertragen. Der Eigentümer behält die Verfügung über alle Teile, die nicht zur Wohnung gehören, und die nötige Aufsicht über sein Haus.
• Lasten beim Wohnrecht: Der Eigentümer trägt alle ordentlichen und außerordentlichen Lasten und hält die Sache auf seine Kosten in gutem Stand. Übersteigen die Kosten den Nutzen, der ihm bleibt, trägt der Berechtigte den Überschuss oder verzichtet auf den Gebrauch.
• Fruchtgenuss: Werden jemandem alle bewohnbaren Teile ohne Einschränkung überlassen, ist das nach dem ABGB eine Fruchtnießung des Wohngebäudes. Der Fruchtnießer übernimmt die Lasten der Sache und muss sie als guter Haushälter im übernommenen Zustand erhalten.
• Vertrag geht vor: Diese Regeln gelten, wenn nichts anderes vereinbart ist. Was genau gilt, sollte deshalb im Kaufvertrag stehen.

Absicherung: Ein Wohnrecht oder Fruchtgenuss an einem Haus entsteht als dingliches Recht erst durch die Eintragung im Grundbuch. Grundlage ist ein Titel, beim Verkauf der Vertrag. Welchen Rang das Recht im Grundbuch erhält, etwa gegenüber einer Hypothek des Käufers, klären Sie mit dem Vertragserrichter.

Ende: Persönliche Dienstbarkeiten hören mit dem Tod des Berechtigten auf. Sollen sie auf die Erben übergehen, muss das ausdrücklich vereinbart sein; im Zweifel sind dann nur die ersten gesetzlichen Erben gemeint. Eine auf eine bestimmte Zeit beschränkte Dienstbarkeit endet mit Ablauf dieser Zeit.

Modell 2: Verkauf und Rückmiete

Sie verkaufen das Haus und mieten es vom Käufer zurück. Rechtlich ist das ein Bestandvertrag: Sie erhalten den Gebrauch des Hauses auf eine gewisse Zeit gegen einen bestimmten Preis. Sie werden Mieter, Ihre Rechte ergeben sich aus dem Mietvertrag und dem Gesetz.

• Ein- oder Zweifamilienhaus: Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Es gelten die Regeln des ABGB.
• Weiterverkauf des Hauses: Verkauft der Käufer das Haus weiter und übergibt es, muss der Mieter nach dem ABGB nach gehöriger Kündigung dem neuen Besitzer weichen, wenn sein Recht nicht im Grundbuch eingetragen ist. Er kann dann vom bisherigen Vermieter Schadenersatz verlangen.
• Mietvertrag im Grundbuch: Ist der Bestandvertrag im Grundbuch eingetragen, muss ihn auch ein späterer Eigentümer für die restliche Vertragszeit gelten lassen.
• Andere Objekte: Fällt die Miete ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz, gelten andere Regeln. Gilt es voll, sind bei einem Hauptmietvertrag die Rechtsnachfolger des Vermieters ab der Übergabe auch ohne Eintragung an den Vertrag gebunden, an ungewöhnliche Nebenabreden aber nur, wenn sie diese kannten oder kennen mussten. Gilt es nur teilweise, etwa bei vielen Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, gilt diese Bindung nach dem Mietrechtsgesetz nicht. Ob und wie weit das Mietrechtsgesetz gilt, lassen Sie vor dem Verkauf prüfen.

Modell 3: Verkauf gegen Leibrente

Bei einer Leibrente verkaufen Sie das Haus ganz oder teilweise nicht gegen einen Kaufpreis auf einmal, sondern gegen eine jährliche Zahlung auf Lebenszeit. Das ABGB nennt das einen Leibrentenvertrag: eine bestimmte jährliche Entrichtung auf die Lebensdauer einer Person, versprochen für Geld oder eine in Geld geschätzte Sache.

• Dauer: Die Rente kann vom Leben des Verkäufers, des Käufers oder eines Dritten abhängen. Sie endet in jedem Fall mit dem Tod der Person, auf deren Leben sie abgestellt ist.
• Zahlung: Im Zweifel ist sie vierteljährlich im Voraus zu zahlen.
• Glücksvertrag: Das ABGB zählt die Leibrente zu den Glücksverträgen. Wie viel insgesamt bezahlt wird, hängt davon ab, wie lange die maßgebliche Person lebt.
• Gläubiger und Kinder des Rentenberechtigten können den Vertrag nicht umstoßen. Gläubiger können aber auf die Rente greifen, Kinder die Hinterlegung eines entbehrlichen Teils für ihren gesetzlichen Unterhalt verlangen.
• Wohnen bleiben: Die Leibrente allein gibt kein Recht, im Haus zu wohnen. Dafür braucht es zusätzlich ein Wohnrecht, einen Fruchtgenuss oder einen Mietvertrag.
• Absicherung der Rente: Die Rente ist ein Anspruch gegen den Käufer. Ein Pfandrecht am Haus entsteht nur durch Eintragung im Grundbuch. Wie die Rente gesichert wird, regelt der Vertrag.

Steuern und Finanzierung

Ob und wie Grunderwerbsteuer oder Immobilienertragsteuer anfallen, wenn ein Wohnrecht, ein Fruchtgenuss oder eine Leibrente vereinbart wird, beantwortet dieser Beitrag nicht. Klären Sie das vor dem Vertrag mit Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt. Allgemeines dazu: Immobilienertragsteuer beim Verkauf.

Haus verkaufen und wohnen bleiben: zuerst den Wert kennen

Für jedes der drei Modelle ist der Wert des Hauses der Ausgangspunkt, auch für die Verhandlung über Kaufpreis oder Rente. Den heutigen Marktwert ermitteln wir bei einem Termin vor Ort, ohne Kosten für Sie. Den Vertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt, mit dem wir uns abstimmen.

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