Das Wichtigste in Kürze

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällt an, wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück aus Ihrem Privatvermögen mit Gewinn verkaufen. Der Steuersatz beträgt 30 Prozent.
Gekauft ab dem 31. März 2002: 30 Prozent auf den tatsächlichen Gewinn.
Gekauft vor dem 31. März 2002: in der Regel ein Pauschalsatz vom Verkaufspreis, 4,2 Prozent bei einem Verkauf bis 31. Dezember 2026 und 6 Prozent bei einem Verkauf ab 1. Jänner 2027.
Hauptwohnsitz: Der Verkauf ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei.
Berechnet der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet, die Grunderwerbsteuer selbst, berechnet und überweist er auch die Immobilienertragsteuer.

Neu-Grundstücke: gekauft ab dem 31. März 2002

Besteuert wird der Gewinn mit 30 Prozent. Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten des Kaufs, etwa Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kosten der Vertragserrichtung.

Die Anschaffungskosten erhöhen sich um Herstellungsaufwand wie einen Anbau, Zubau oder eine Aufstockung und um Instandsetzungsaufwand wie den Austausch wesentlicher Gebäudeteile oder energiesparende Maßnahmen, soweit Sie diese Kosten nicht schon steuerlich abgesetzt haben, etwa bei einer Vermietung. Laufende Instandhaltung zählt nicht. Abschreibungen (AfA), die Sie bei einer Vermietung geltend gemacht haben, und steuerfreie Förderungen verringern die Anschaffungskosten.

Vom Gewinn abziehen dürfen Sie die Kosten für die Mitteilung und Selbstberechnung der Steuer durch Notar oder Rechtsanwalt. Andere Kosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision oder Inserate, sind beim Steuersatz von 30 Prozent nicht abzugsfähig.

Beispiel: Sie haben 2012 eine Wohnung gekauft und samt Nebenkosten 250.000 Euro bezahlt. 2020 haben Sie sie um 30.000 Euro thermisch saniert. Die Wohnung war weder Ihr Hauptwohnsitz noch vermietet. 2026 verkaufen Sie um 420.000 Euro. Gewinn: 420.000 − 250.000 − 30.000 = 140.000 Euro. Immobilienertragsteuer: 30 Prozent davon, also 42.000 Euro. Die Kosten der Selbstberechnung dürfen Sie davor noch vom Gewinn abziehen.

Alt-Grundstücke: gekauft vor dem 31. März 2002

Entscheidend ist, dass das Grundstück am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen war. Das gilt in der Regel für alle Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden. Die Anschaffungskosten müssen Sie hier nicht nachweisen, sie werden pauschal angesetzt. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 ändert sich diese Pauschale für Verkäufe ab 1. Jänner 2027:

Alle Werte in Prozent des Verkaufspreises:

Verkauf	bis Ende 2026	ab 2027
Pauschale Anschaffungskosten	86 %	80 %
Steuer	4,2 %	6 %
Nach Umwidmung: pauschale Anschaffungskosten	40 %	30 %
Steuer nach Umwidmung	18 %	21 %

Beispiel: Sie verkaufen ein 1995 gekauftes Haus um 600.000 Euro, es war zuletzt nicht Ihr Hauptwohnsitz. Bei einem Verkauf bis Ende 2026 beträgt die Steuer 4,2 Prozent, also 25.200 Euro. Bei einem Verkauf ab 2027 sind es 6 Prozent, also 36.000 Euro. Liegt Ihr Verkauf nahe am Jahreswechsel, klären Sie mit Notar oder Steuerberater, welcher Zeitpunkt zählt.

Umwidmung: Gemeint ist eine Änderung der Widmung nach dem 31. Dezember 1987 und nach Ihrem letzten Kauf, die erstmals eine Bebauung ermöglicht, etwa von Grünland in Bauland. Das gilt auch für eine Umwidmung, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf erfolgt und mit dem Verkauf wirtschaftlich zusammenhängt.

Auf Antrag können Sie statt der Pauschale die tatsächlichen Anschaffungskosten ansetzen. Das lohnt sich, wenn der tatsächliche Gewinn niedriger ist als der pauschal angenommene.

Zuschlag bei Umwidmung seit Juli 2025

Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet und nach dem 30. Juni 2025 verkauft, erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn aus dem Grund und Boden um 30 Prozent. Das gilt für Neu- und Alt-Grundstücke. Bei einem umgewidmeten Alt-Grundstück ergibt das 23,4 Prozent vom Verkaufspreis bei einem Verkauf bis Ende 2026 und 27,3 Prozent bei einem Verkauf ab 2027. Gewinn und Zuschlag zusammen können nie höher sein als der Verkaufspreis.

Wann der Verkauf steuerfrei ist

Hauptwohnsitz

Steuerfrei ist der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt Grund, wenn Sie den Hauptwohnsitz aufgeben und eine der beiden Regeln erfüllen. Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen, das zu mindestens zwei Dritteln Wohnzwecken dient.

Zwei-Jahres-Regel: Das Haus oder die Wohnung war seit dem Kauf oder der Fertigstellung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz. Nach Ansicht der Finanzverwaltung gilt diese Regel nicht, wenn Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben.
Fünf-aus-zehn-Regel: Das Haus oder die Wohnung war in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz. Diese fünf Jahre müssen nicht unmittelbar vor dem Verkauf liegen.

Aufgabe des Hauptwohnsitzes: Bei beiden Regeln müssen Sie den Hauptwohnsitz in der verkauften Immobilie aufgeben. Das Gesetz nennt dafür keine feste Frist. Die Finanzverwaltung räumt eine Toleranzfrist von einem Jahr ein, der Verwaltungsgerichtshof verlangt nach dem Verkauf eine nach dem Einzelfall angemessene Frist (VwGH 1.6.2017, Ro 2015/15/0006).

Grund und Boden: Mitbefreit ist der Grund laut Finanzverwaltung bis zu einer Fläche von 1.000 m². Für die darüber hinausgehende Fläche fällt Steuer an.

Selbst gebautes Haus

Haben Sie das Gebäude selbst errichtet, ist der Gewinn aus dem Gebäude steuerfrei, soweit es in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat, etwa durch Vermietung. Für den Grund und Boden gilt diese Befreiung nicht, dort fällt Steuer an.

Geerbt oder geschenkt

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie zählt, wann der Vorbesitzer sie angeschafft hat. Davon hängt ab, ob sie als Neu- oder als Alt-Grundstück behandelt wird.

Wer die Steuer berechnet und bezahlt

Berechnet der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet, die Grunderwerbsteuer selbst, muss er auch die Immobilienertragsteuer selbst berechnen und für Sie an das Finanzamt abführen. Grundlage sind Ihre Angaben: Sie legen ihm die nötigen Unterlagen vor und bestätigen schriftlich, dass sie richtig und vollständig sind. Fällig ist die Steuer spätestens am 15. Tag des zweiten Monats nach dem Monat, in dem der Kaufpreis zufließt. Mit der Abfuhr ist die Einkommensteuer auf den Verkauf abgegolten. Das gilt nicht, wenn Ihre Angaben nicht stimmen, und die Abgeltung entfällt, wenn das Grundstück nachträglich im Sinne des Gesetzes umgewidmet wird.

Wird keine Immobilienertragsteuer abgeführt, obwohl Steuer anfällt, müssen Sie selbst eine besondere Vorauszahlung von 30 Prozent leisten, mit derselben Frist. Der Verkauf kommt dann in Ihre Steuererklärung.

Auf Antrag kann statt der 30 Prozent Ihr normaler Einkommensteuertarif angewendet werden (Regelbesteuerungsoption), allerdings nur für alle Einkünfte, die dem Steuersatz von 30 Prozent unterliegen, gemeinsam. Das kann sich bei einem niedrigen Einkommen lohnen.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Kaufvertrag oder Übergabevertrag aus der Zeit, in der Sie die Immobilie erworben haben
Belege über die Nebenkosten des Kaufs
Rechnungen für Anbauten, Sanierungen und energiesparende Maßnahmen
Nachweise über Ihren Hauptwohnsitz, etwa Meldebestätigungen
Bei Erbschaft oder Schenkung: Unterlagen, wann der Vorbesitzer die Immobilie angeschafft hat

Diese Informationen sind allgemein, Stand September 2026, und ersetzen keine Steuerberatung. Rechnen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf mit Steuerberater oder Notar durch.

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Quellen

Einkommensteuergesetz 1988 (RIS, abgerufen am 16.09.2026): § 30 in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026, §§ 30a, 30b, 30c, § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b (Eigenheim), § 20 Abs. 2 (Abzugsverbot), § 124b Z 473 (Umwidmungszuschlag ab 1. Juli 2025) und Z 498 (neue Pauschalsätze ab 1. Jänner 2027). VwGH 1.6.2017, Ro 2015/15/0006, zitiert in BFG 1.3.2021, RV/6100391/2020 (Aufgabe des Hauptwohnsitzes). oesterreich.gv.at, Thema Immobilienertragsteuer (Stand 01.01.2026: Ausnahmen, 1.000 m², Erbschaft bei der Zwei-Jahres-Regel, Anschaffungskosten).

Immobilienertragsteuer: So viel Steuer fällt beim Verkauf an