Das Wichtigste in Kürze

Beim Verkauf brauchen Sie einen Energieausweis, der höchstens zehn Jahre alt ist.
Schon im Inserat müssen Energiekennwerte stehen. Seit 1. Juli 2026 sind das Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse. Bei Energieausweisen nach den bisherigen Vorschriften reichen weiterhin Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor.
Sie müssen den Ausweis dem Käufer rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung vorlegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen.
Diese Pflichten lassen sich vertraglich nicht ausschließen.
Bei Verstößen drohen bis zu 1.450 Euro Strafe.

Was im Inserat stehen muss

Wird ein Haus oder eine Wohnung in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf angeboten, etwa in der Zeitung oder auf einem Immobilienportal, müssen in der Anzeige angegeben werden:

der Heizwärmebedarf,
der Endenergiebedarf und
die Gesamtenergieeffizienzklasse.

Das gilt für Anzeigen, die ab 1. Juli 2026 veröffentlicht werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer und den Immobilienmakler, den er beauftragt hat.

Übergangsregel: Wurde Ihr Energieausweis noch nach den bisherigen Vorschriften erstellt (Richtlinie 2010/31/EU), bleibt er ab seiner Erstellung zehn Jahre gültig. In der Anzeige dürfen dann wie bisher der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor stehen. Dasselbe gilt, solange es keine Rechtsgrundlage dafür gibt, Energieausweise mit den neuen Angaben auszustellen.

Vorlegen und aushändigen

Vorlegen: Rechtzeitig bevor der Käufer seine Vertragserklärung abgibt, müssen Sie ihm einen Energieausweis vorlegen, der zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alt ist.

Aushändigen: Binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss müssen Sie ihm den Energieausweis aushändigen. Verlangt der Käufer es, legen Sie den Ausweis auf Papier vor und händigen ihn auf Papier aus, etwa als Ausdruck. Liegt der Energieausweis nicht in digitaler Form vor, genügt eine vollständige Kopie.

Einzelne Wohnung: Sie können einen Ausweis für diese Wohnung vorlegen, für eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude oder für das gesamte Gebäude.

Einfamilienhaus: Sie können einen Ausweis für dieses Haus vorlegen oder für ein vergleichbares Gebäude von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz. Dann muss aber der Ersteller des Ausweises bestätigen, dass die Gebäude in Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und Standortklima ähnlich sind.

Was die Vorlage rechtlich bedeutet

Legen Sie dem Käufer vor seiner Vertragserklärung einen Energieausweis vor, gelten die darin angegebenen Energiekennzahlen als vereinbarte Eigenschaft des Gebäudes, mit den bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten. Der Ersteller des Energieausweises haftet dem Käufer außerdem direkt für dessen Richtigkeit.

Was ohne Energieausweis passiert

Vereinbarte Energieeffizienz: Wird dem Käufer bis zu seiner Vertragserklärung kein Energieausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
Rechte des Käufers: Bekommt der Käufer den Ausweis nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung nicht, kann er entweder auf Aushändigung klagen oder selbst einen Energieausweis einholen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss von Ihnen ersetzt verlangen.
Keine abweichenden Vereinbarungen: Vereinbarungen, die diese Pflichten oder ihre Rechtsfolgen ausschließen oder einschränken, sind unwirksam.
Strafe: Fehlen die Kennwerte in der Anzeige, droht dem Verkäufer und dem Makler eine Geldstrafe bis zu 1.450 Euro. Dasselbe droht dem Verkäufer, wenn er den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder nicht aushändigt. Ein Makler ist entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die Pflicht aufgeklärt und ihn vergeblich aufgefordert hat, die Werte bekanntzugeben oder einen Energieausweis einzuholen.

Wann kein Energieausweis nötig ist

Ausgenommen sind:

Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,
im Verkaufsfall Gebäude, die wegen ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind, wenn sie in einer allfälligen Anzeige als abbruchreif bezeichnet werden und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer sie binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss abbricht,
Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen der überwiegende Teil der Energie für das Innenraumklima aus der im Gebäude entstehenden Abwärme stammt,
Wohngebäude, die ihrer Art nach nur für einen begrenzten Zeitraum im Jahr bestimmt sind und deshalb voraussichtlich weniger als ein Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Nutzung haben,
frei stehende Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Gesamtnutzfläche.

Vor dem Inserat an den Energieausweis denken

Weil die Kennwerte schon in die Anzeige müssen, sollte der Energieausweis vorliegen, bevor Sie Ihre Immobilie anbieten. Wie ein Energieausweis erstellt wird, regeln die jeweiligen Vorschriften von Bund und Ländern.

Als beauftragter Makler ist auch Breuss & Partner verpflichtet, die Energiekennwerte im Inserat anzugeben.

Diese Informationen sind allgemein, Stand September 2026, und ersetzen keine Rechtsberatung.

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Quelle

Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) in der Fassung BGBl. I Nr. 38/2026, §§ 2 bis 10a (RIS, geltende Fassung, abgerufen am 16.09.2026). Die Änderungen durch BGBl. I Nr. 38/2026 gelten für Anzeigen, die ab 1. Juli 2026 veröffentlicht, und für Kaufverträge, die ab 1. Juli 2026 geschlossen werden (§ 10a).

Energieausweis beim Immobilienverkauf: Pflichten, Fristen und Strafen